不動産投資の難しさ

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言うけれど

 不動産投資は、投資の世界においてしばしば「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われることがあります。それに対し、「ハイリスク・ハイリターン」の商品としては「株式」が、「ローリスク・ローリターン」の商品としては「債券」(高格付債)が代表的な投資対象になるのかなぁ。

 管理人の個人的見解になりますが、不動産投資が「ミドルリスク・ミドルリターン」であると言われてきたのは、賃料という価格変動の少ない安定期な収入の裏付けがあったことや、不動産の価格変動が株式等に比べ大きくないことが、本来その根拠になっていたのではないかと考えております。

 しかし、管理人が居る「地方」においては、不動産投資が「ミドルリスク・ミドルリターン」であると思っていた根拠が大きく崩れていることに気付かされます。賃料・入居率は、リフォーム等の追加投資をしない限り、募集の度に下がっていってますし、不動産価格はバブル時の路線価の6分の1位のままで、TOPIX比でバブル期の最高値の6割近くまで一時持ち直した株式に比べ、大きく見劣りしたままです。

その不動産投資は本当に稼げているの?

 昨今の不動産投資ブームにより、これまで主体であった「地主系大家」さんに加え、新興勢力である「サラリーマン大家」さんや、「投資ファンド」等も加わり、不動産投資のプレイヤーの裾野は大幅に広がった感じがします。インターネット上では、「楽待」さんや「健美家」さん等の不動産投資の専門サイトが開設され、また、「大家の会」等の不動産投資サークルまででき、不動産投資が一般的なものになってきたのを実感します。

 その一方で、管理人は老婆心ながら、不動産プレイヤーの皆様方が本当に稼げているのか?、これからも稼げそうなのか?、非常に疑問に感じることがあります。管理人的には、収益物件を売却し、仲介手数料を貰ってさえしまえば、業務的には完結するので・・・。「別にッ」とも言えるのでしょうがッww

 不動産投資は「装置産業」で投資額が多額で、長期のローン返済が待っていますが、最近の社会の変革のスピードを考慮すると、10年先すら見えない中で、多額の投資を行うのは、結構なリスクであると感じております。また、昨今の「投資利回り」を考えると「リスク」に見合った「リターン」とは言えないような気がしております。バブル期のように「不動産価格」が上がりさえすれば良いのでしょうが・・・。

住居系の次は、商業系そして、お前もかッ!

 最近、見ず知らずの遠隔地からの不動産業者からの電話問い合わせ、メール、ファックス等がだいぶ減り、業務がはかどるようになりましたッww 不動産投資のローンについて、各金融機関が厳しく見直している影響がモロに出始めた結果でしょうねッ。おそらく融資の締め付けにより、間もなく不動産価格は調整局面を迎えるのではないかと思います。

 これまでは、「住居系」の不動産投資の話をしておりましたが、「商業系」についても、不動産投資の先行きが怪しくなってきていると思います。現在のところ、絶好調な「物流系」(倉庫等)、思っていたよりは堅調な「オフィス系」に比べ、「商業施設系」(百貨店、総合スーパー)はかなりの苦戦を強いられることになりそうです。

 ちなみにアメリカでは、インターネットの急速な普及に伴い、アマゾンドットコム等の「ネットショッピング」が全盛期を迎えた結果、「商業施設の空き」が過去20年で最高の状態になっているそうです。かつて、一世を風靡した「物販系」の商業施設が「飲食系」、「アミューズメント系」への「体験系」に入れ替わっているとのことで、この現象は、管理人の居る「地方」の「商店街」でも似たような状況になっております。

 そして、極めつけが「新型コロナウイルス」による影響で「ホテル」の稼働状況が大幅に落ちており、「ホテル」に投資しているファンド系は、配当に大きな影響が出てきているとのこと。「新型コロナウイルス」の影響は一時的なものになると思いますが・・・。不動産投資の難しさを思い知らされた感じがしますねッorz 不動産投資は「ハイリスク・ローリターン」になっているかもしれませんねッ・・・。

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