空き家用デジタル証券発行の報道に想う事

インターネットはコスト削減には向いていると想うけど

 先日、某全国紙に不動産情報サービスを提供する会社がブロックチェーンの技術を用い、低コストで小規模な不動産ファンドを形成するスキームを組成したとの記載があった。例によってSPC(特別目的会社)が不動産を保有し、小口に証券を発行し、投資家に売り渡すという手法でファンドの手法として、特に目新しさは感じない。ただし、低コストで運用可能という利点を活かし、これまで、小規模すぎて投資対象とならなかった地方の空き家などをファンドに組み込み、空き家を再生し活用することで地方創生に貢献しようという、意気込みをもったファンドのようである。

 こてこての文系である管理人は、ブロックチェーン等のインターネット技術の詳細は門外漢である。しかしながら、そのファンドの仕組み、つまり、「本質的な事」については、不動産業界に身を置く立場としてある程度想像がつく気がするのです・・・。おそらく、今回の低コスト不動産ファンドは、昨今流行のクラウドファンディング型の商品になるのではないでしょうか?

既存スキームをインターネット化しても本質は変わらない

 インターネットは、直感的にコスト削減には向いていると思う。そして、SPCはファンドスキームの定番である。しかし、「投資」=「不動産の運用」は、プロであるファンドマネージャーといえども成功するとは限らない。そして、これまでも様々な不動産ファンドが組成されてきたが、上手くいかず破綻した不動産ファンドがもたくさんある。勿論、成功した不動産ファンドもたくさんある。

 結局、「本質的な事」は、インターネットを交えたスキームを構築しても「投資」である以上、必ずしも成功するものではないッ! と、いうことである。(決して、今回のファンド組成会社が問題があると言っているのではないので、悪しからず・・・orz)

 ちなみに管理人が既存スキームをインターネット化した商法として注目しているのが、我らが孫さん?が投資をしている「ウィーワーク」である。世界中の一等地にあるオフィスビルを賃貸物件として占有中。現在の東京圏内のオフィス相場にも多大な影響を与えていると思われる。

 同社のビジネススキームですが、やれッ「コワーキングスペース」だとか、流行を取り入れ工夫されているのは分かるのですが・・・。管理人的には、「それッ、結局、サブリースですよねッ」という事になり、「従来からあったビジネスモデル」で、「インターネットを絡め、装飾した商品」にしか見えないんですけどねッww。まぁ、地方のオジサンのたわごとですよッ!

 ただ、サブリースを担当した経験から言わせてもらうと、現場のリーシング担当者は大変ですッ!借り手がみつからなければ、赤字になってしまい、会社が倒産してしまいますからねッww 空き室日数がかさむと、社長から部長へ、そして課長へ、最後は現場担当者へ増幅した怒りが向けられ、嗚呼、ニュートンの万有引力とはこういうことをいうのだろうなぁと感じ入った過去がありますッww

 まぁ、地方のオジサンには、何で「ウィーワーク」があれほど評価されるのか「謎」ですなッw

ファンドマネージャーは投資のスーパースターか?

 ひねくれ者の管理人は、そもそも他人が運用するという仕組みがあまり好きでない。「赤の他人に自分の命の次に大事な?お金を託す気がしないのである。そして、ファンドマネージャーが皆様方の夢を叶えてくれるスーパースターであるとも思っていないッwww

 そー言えば、管理人も若かりし頃、ファイナンシャルプランナーが雑誌で、優秀なファンドマネージャーが株式を厳選、組成したファンドであるから、運用が期待できる「☆☆☆☆☆」という触込みの商品を購入したことがあったが・・・。ファンドマネージャー=「プロ」?が、必ずしも「投資の世界」で成功できるものではないッ!ということを身をもって経験した過去があるッww あの頃は純粋だったww

 ファンド系に投資してみようと思う方は、一度、投資の世界で良書と言われている「ウォール街のランダムウォーカー」(バートン・マルキール著)を一読下さい。ファンドマネジャーをありがたく思う姿勢が変わると思います。彼らも「フツー」の人間なのです。過度な期待は禁物ですッww

歴史は繰り返すのか? かつて破綻した抵当証券に想う

 投資の世界では「歴史は繰り返す」ということが言われているかと思います。日本で大規模な不動産ファンドの破綻事案と言えるのが、バブル期の「抵当証券」事件だと思います。抵当証券とは、簡単に言えば、不動産融資というローン債権と抵当証券に証券化し、小口に販売し、資金を回収し、更に不動産融資に再投資する商品でバブルの申し子と言える商品でした。

 日本のバブルは1990年代前半に弾け、例外なく、この抵当証券会社もファンドマネージャーが厳選して投資を行っていたのですがッww、破綻する会社が相次ぎ、投資家は大損をするはずだったのですが・・・、結局、公的資金投入により、投資家はある程度救済されることになりました・・・orz

 近年アメリカで起きた「サブプライムローン問題」と基本的なスキームは全く同じであることがわかります。投資スキームの目先を変えても「本質」は変わらないようですねッww
 
 冒頭のブロックチェーン技術を用いた低コスト不動産ファンドは、クラウドファンディング型になると思われますので、これまでにない面白い提案があるのではないかと「ワクワク」する一方で、所詮ファンドマネージャーもフツーの人間であるという、あきらめに似た「冷めた」感情で、このファンドの動向を見守りたいと思いますッww。

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